La Dirección General de los Registros y del Notariado confirma en parte la calificación del registrador.
El Centro Directivo establece, en primer lugar, la aplicabilidad al supuesto de hecho de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, pese a que la prestamista es una persona física que no está dedicada con habitualidad a la concesión de préstamos, y ello porque concurren una serie de circunstancias que abogan por la aplicación de dicha norma. Esas circunstancias son la aportación de una oferta vinculante y una ficha de información personalizada referida específicamente al préstamo hipotecario escriturado; la intervención de una empresa de intermediación dedicada, también, a la actividad de concesión de préstamos hipotecarios; la indicación expresa en la referida ficha de la aplicación al contrato de préstamo de la citada norma; la ausencia tanto en la oferta vinculante como en la ficha de toda referencia a la prestamista que firma la escritura, de tal manera que la oferta aparece realizada directamente por la empresa de intermediación, y, por último, que las estipulaciones del contrato están redactadas al modo de los contratos de adhesión, por lo que muchas de sus cláusulas deben presumirse predispuestas y no negociadas.
A continuación, la resolución analiza el alcance del control registral de las cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios, comenzando por el segundo defecto de la nota de calificación, el pacto de un interés remuneratorio del 14,99% anual.
Al respecto señala que, en principio, al constituir el interés remuneratorio un elemento esencial del contrato de préstamo queda al margen tanto de la calificación registral como de la ponderación judicial. Además, la cláusula cumple con el doble filtro de información y transparencia. Sin embargo, aclara que ello no significa que en nuestro Derecho se admita cualquier tipo de interés remuneratorio en los préstamos, aunque sean muy elevados, ya que pueden existir supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, cuando resulte del propio contrato que los mismos exceden de la función que les es propia, como ocurre en el presente supuesto, en que se pacta un interés ordinario del 14,99% durante toda la vida del contrato y un interés moratorio de «tres veces el interés legal del dinero» (10,50% en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario), ya que por definición el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato. Ambos tipos de interés deben guardar en todo caso una cierta proporción, pronunciándose siempre la Ley en el sentido de que los intereses de mora deben calcularse partiendo de los intereses ordinarios previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero.
En consecuencia, confirma la nota del registrador en cuanto al carácter abusivo del interés ordinario.
Respecto al primer defecto de la nota de calificación, la retención por el acreedor a través de la entidad intermediadora de aproximadamente el 25% del capital concedido para el pago de diversos gastos y comisiones, el Centro Directivo parte de la doctrina jurisprudencial que ha considerado abusivas las cláusulas que impongan de cuenta exclusiva del prestatario gastos de tramitación o gestión que por ley corresponden al acreedor, y aplicando la misma confirma la nota del registrador en cuanto al carácter abusivo de la retención de los gastos de Notaría, gestoría, Registro e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por cuanto opera la normativa de consumidores y constituyen cantidades a cargo del acreedor que no pueden ser atribuidas en exclusiva al prestatario. E igualmente confirma el carácter abusivo de la retención de «dos meses de intereses para ser reintegrados a la cancelación del préstamo», por falta objetiva de reciprocidad en el contrato en perjuicio del consumidor, ya que ni en la escritura de constitución de la hipoteca ni en ninguno de los documentos incorporados a la misma se indica la finalidad de dicha retención ni se contiene información alguna acerca de las razones en que se fundamenta. Por el contrario, revoca la nota del registrador en cuanto a la comisión de apertura de 400 euros y los honorarios de la intermediadora financiera.
Fuente: La Ley